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  • Elizabeth Silva

Informe de inspección de barandales de balcones / Terrace railing inspection report.



INFORME DE INSPECCION DE BARANDALES DE BALCONES


Estimados Propietarios:


Nuestro Gerente de la Administración, Ramón Jiménez, junto con nuestro Personal de Mantenimiento, así como los miembros del Consejo de Administración, Tim Guidi y Michael Greenberg, realizaron una inspección de las terrazas y los barandales de la unidad del condominio que está experimentando los problemas más graves y condiciones peligrosas en estas áreas.


Se adjuntan varias imágenes de la terraza y de los barandales dentro de la unidad inspeccionada, con comentarios y observaciones relacionadas con cada imagen, de la siguiente manera:


Canal de soporte del cristal (servilletero) sobre ángulo de acero: esta imagen muestra que el canal de aluminio que soporta el cristal (servilletero) se encuentra encima un ángulo de acero que está asegurado e incrustado en el concreto de la terraza.


Nuestra inspección reveló que el ángulo de acero está ubicado en todos los bordes de la terraza (frente y lados) y el servilletero está asegurado y roscado al ángulo con pernos de torsión cada 75 cm.


Servilletero de aluminio: el servilletero de aluminio es en realidad una pieza sólida que se sujeta a la parte inferior de la terraza y al borde vertical inferior del ángulo de acero y se asegura nuevamente con los pernos de torsión en la superficie horizontal superior del ángulo de acero.


Pernos de torsión: estos pernos de torsión no están incrustados o atornillados en el concreto de la terraza. Están atornillados y roscados directamente en la superficie horizontal del ángulo de acero.


Ángulo de acero 1: esta imagen muestra la gran cantidad de corrosión en la superficie horizontal superior del ángulo de acero.


Separación del servilletero: esta imagen muestra lo que ocurre cuando el agua, el aire salado y los suelos se filtran entre el servilletero. La corrosión y el óxido subsiguiente se hinchan debajo del servilletero y empujan el servilletero hacia arriba y lejos de la terraza.


Servilletero dañado: muestra la separación del servilletero del ángulo de acero que separa las juntas entre dos piezas que sostienen el vidrio.


Servilletero dañado 2: muestra de nuevo la increíble fuerza causada por la corrosión y la oxidación del ángulo de acero que empuja el soporte del vidrio hacia arriba.


Puede ver que los pernos roscados de torque de aluminio son increíblemente fuertes y se mantienen firmes incluso con la gran cantidad de fuerza hacia arriba.


Superficie de la terraza dañada: una parte de la terraza se ha deteriorado y se ha desmoronado debido a la penetración de humedad a través de la superficie sin sellar de la terraza.


Esto causó que las varillas de refuerzo estructural se oxidaran y se hincharan debajo de la superficie terminada, haciendo que el concreto se agrietara (exponiendo las varillas).


Borde lateral de la terraza: los bordes laterales y frontales verticales del ángulo de acero están firmemente asegurados al concreto de la terraza y no muestran signos de separación del concreto en ninguna parte.


Hierro de ángulo roscado: muestra los hilos en el ángulo de acero que sujeta de forma segura los tornillos de torsión y sujeta firmemente las barandillas a la terraza.


Resumen:

Según nuestras inspecciones, la causa de la condición de barandas en este condominio fue un excelente ejemplo de lo que puede ocurrir si el propietario de un departamento no da mantenimiento a su terraza de manera regular y adecuada.


Los propietarios de las unidades condominales deben asegurarse de ser diligentes en mantener la superficie de sus terrazas completamente selladas y, lo más importante, asegurarse de que la lluvia o los escombros no puedan penetrar el espacio entre el canal de aluminio del servilletero y el ángulo de acero.


Como nuestra inspección reveló, la corrosión puede ocurrir y causar una fuerza increíble en el servilletero y, posteriormente, también en los paneles de vidrio. Esta puede ser la causa principal de que los paneles de vidrio se rompan inesperadamente como se ha experimentado en algunos condominios. Además, la posibilidad de corrosión y descomposición puede migrar al condominio vecino si el propietario no mantiene su terraza adecuadamente.


La buena noticia es que el ángulo de acero y los pernos de torsión roscados proporcionan suficiente resistencia al corte y a la tensión para mantener la barandilla de la terraza de forma segura incluso en condiciones extremas, como era evidente en el condominio que fue inspeccionado.


No creo que la gran mayoría de los condominios de la Torre II estén en peligro de falla, sin embargo, como en el caso de este condominio, existe un grave riesgo de fuerzas de tensión en los paneles de vidrio que pueden hacer que el vidrio se rompa en cualquier momento y plantean un riesgo para los ocupantes del condominio y cualquier persona que pueda caminar debajo si no se da el mantenimiento necesario.


También parece que las reparaciones y remedios incluso para las peores condiciones son controlables y pueden corregirse. Una cotización de un contratista para reparaciones en el condominio inspeccionado ha determinado el alcance del costo potencial para reparaciones de esta magnitud.


No se cree que los condominios que han notado cierto grado de separación de los clips de la barandilla a los paneles de vidrio divisorios entre condominios sean motivo de gran preocupación, siempre que las terrazas se mantengan regularmente en el futuro y no haya indicios de que el canal de vidrio inferior esté deformado y el barandal superior permanezca recto.


Atentamente:

Consejo de Administración

NOTA: Para mayores detalles e información, favor de contactar a la Administración.


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Dear Homeowners:


The Administration Manager, Ramon Jimenez, our Maintenance Team as well as Board Members, Tim Guidi and Michael Greenberg, conducted an inspection of the terrace and railings in a condo unit that was experiencing the most severe issues and dangerous conditions.


Attached are several images of the terrace and railings within the inspected condo with comments and observations associated with each image as follows:


Aluminum Channel On Angle Iron: This image shows that the Aluminum Glass Channel (glass boot) which sits on top of Angle Iron that is secured and embedded in the terrace concrete. Our inspection revealed that the Angle Iron is located at all edges of the terrace (front and sides) and the glass boot is secured and threaded to the angle iron with Torque Bolts every 75 CM.


Aluminum Glass Channel: The Aluminum Glass Channel is actually one solid piece which clips to the underside of terrace and bottom vertical edge of the Angle Iron and is secured again with the Torque Bolts on the top horizontal surface of the Angle Iron.


Torque Bolts: These Torque Bolts are not embedded or bolted in the terrace concrete. They are bolted and threaded directly into the horizontal surface of the Angle Iron.


Angle Iron1: This image shows the extensive amount of corrosion on the top horizontal surface of the Angle Iron.


Channel Separation: This image shows what occurs when water, salt air and soils seeps between the Aluminum Glass Channel. The corrosion and subsequent rust swells up under the glass boot and pushes the glass boot up and away from the terrace.


Damaged Aluminum Channel: Shows the separation of the glass boot from the Angle Iron separating the joints between two glass boots.


Damaged Aluminum Channel2: Shows again the incredible force caused from the corrosion and rusting of the Angle Iron pushing the glass boot upwards. You can see that the threaded Aluminum Torque Bolts are incredibly strong and holds firm even with the extensive amount of upward force.


Damaged Terrace Surface: A portion of the terrace has decayed and crumbled due to moisture penetration through the unsealed surface of the terrace. This caused the structural rebar to rust and swell under the finished surface causing the concrete to crack apart (exposing the rebar).


Terrace Side Edge: The vertical side and front edges of the Angle Iron is firmly secured to the terrace concrete and shows no sign of separation from the concrete anywhere.


Threaded Angle Iron: Shows the threads in the Angle Iron which securely holds the Torque Bolts and firmly holds the railings to the terrace.


Summary: From our inspections, the cause of the railing condition in this condo was a prime example of what can occur if a homeowner fails to regularly and properly maintain their terrace.


Home Owners must assure that they are diligent in maintaining a fully sealed terrace surface and most importantly, to be sure that rain or debris cannot penetrate the space between the Aluminum Glass Channel and the Angle Iron.


As our inspection revealed, corrosion can occur and cause unbelievable force on the glass boot and subsequently to the glass panels as well. This is likely the primary cause of glass panels unexpectedly shattering as has been experienced in some condos. Also, the possibility for corrosion and decay can migrate to the neighboring condo if an owner does not maintain their terrace properly.


The good news is that the Angle Iron and the threaded Torque Bolts seem to provide sufficient Shear and Tensile Strength to hold the terrace railing securely to the terrace even in extreme conditions as was evident in the condo which was inspected.


I do not believe the vast majority of Tower II condos are in any eminent danger of failure, however as in the case of this condo, there is a serious risk of tension forces on the glass panels that can cause the glass to shatter at anytime and pose a risk to the occupants of the condo and any person who may be walking below if not maintained.


It also appears that repairs and remedies to even the worst conditions are controllable and able to be corrected. A quote from a contractor for repairs in the inspected condo has determined the extent of potential cost for repairs of this magnitude.


Those condos which have noticed some degree of separation of the railing clips to the dividing glass panels between condos are not believed to be of any serious concern provided the terraces are regularly maintained into the future and no indication of the bottom glass channel is warped and the top rail remains straight.


The Board does not recommend bracing the railing glass back to the exterior wall as that may put unnecessary stress on the railing and glass Again, the importance of proper terrace maintenance is crucial.


The Board will discuss policies and the potential penalties for the failure to properly maintain your railings in the event poorly maintained terraces have a negative impact to your neighbor(s) terrace and/or raises safety issues for occupants of a condo or walking traffic at ground level.


Sincerely,

Tower II Administrative Council

NOTE: For more details and information, please contact the Administration.


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